Base de Conocimientos : Preguntas Frecuentes
¿Cómo Calcular la Cuota de Condominio?
Publicado por Jesus Garcia el día 05/11/2016 01:57 am

Una de las dudas mas frecuentes de los propietarios (o copropietarios) en los condominios (y que algunas veces es motivo de controversias) es el procedimiento para calcular su cuota de condominio correspondiente, la cual a simple vista debería ser un proceso o ecuación simple sin mayor complejidad, pero que debido a varios factores como el desconocimiento del método de calculo, error en el calculo de las alícuotas reflejadas en el documento de constitución del condominio, etc, tiende a generar los problemas antes mencionados.

Por las razones anteriores y en aras de que a través del conocimiento se minimicen los problemas y confusiones referentes al calculo de la cuota mensual de condominio, nosotros en www.condominiosvenezuela.com explicaremos de una forma sencilla y comprensible el proceso mediante el cual nos basamos para determinar el monto de la cuota de condominio.

Antes que todo debemos estar familiarizados con ciertos términos comunes en el vocabulario de los condominios como lo son:

  • Recibo de condominio: Llamamos recibo de condominio a la Planilla, relación de gastos que reflejan detalladamente los Gastos Mensuales en los que incurre el condominio, allí se relacionan también los ingresos si los hubiere, el estado de Fondos, intereses y demás cuentas que componen los gastos e ingresos de cada inmueble. 
  • Documento de Condominio: Es el documento constitutivo que contiene las especificaciones de protocolización y/o las normas que son obligatorias para todos los propietarios y que puede ser modificado o actualizado por la mayoria de los propietarios en asamblea general.
  • Alicuota: Es la cuotaparte (o porcentaje) que cada propietario tiene en la propiedad general de un conjunto inmobiliario (Edificio, Urbanización, Centro Comercial, etc.), y con respecto a ese porcentaje le corresponde aportar a los gastos comunes de acuerdo a lo que se haya establecido en el documento de propiedad y/o de condominio.
  • Cuota Ordinaria: Se refiere a la cuota que engloba los gastos generales, los fondos, los gastos e ingresos individuales y que son afectados por la alicuota definida en el documento de condominio.
  • Intereses: Se refiere aquella utilidad que se genera a causa del vencimiento del pago de una deuda, en este caso la obligacion del propietario a cubrir los gastos mensuales del condominio, este se puede basar en el porcentaje anual definido por la ley (3%) o el definido en documento de condominio en asamblea por la mayoria de los propietarios.
  • Cuota Especial: Se refiere a aquella cuota que se implementa para cubrir los gastos de un imprevisto o inversion que amerita de acciones inmediatas o que no estan contempladas en la relacion ordinaria del condominio.
  • Fondos: Constituyen una reserva o monto estipulado para gastos extraordinarios o simplemente para generar de alguna manera un capital de ahorros con el cual el condominio pueda contar para cubrir ciertos imprevistos o inversiones fuera de lo comun.
  • Gastos Generales: Son aquellos gastos que aplican para todos los propietarios y que van a depender del porcentaje o monto de alicuota que se haya definido en el documento de condominio.
  • Gastos Individuales: Se refiere a aquellos gastos que aplican a uno o mas propietarios especificos y que no son afectados por las alicuotas definidas.
  • Ingresos Generales: A traves de este concepto se pueden realizar ingresos o reembolsos a todos los propietarios, ya sea por el alquiler de un area comun, la prestacion de un servicio, la devolucion de un monto, etc.
  • Ingresos Individuales: Aplica el mismo concepto que los Ingresos Generales, solo que en este caso el beneficio se aplica a el(los) usuario(s) que haya(n) generado un beneficio comun para el condominio y que luego deberia ser devuelto a dicho(s) propietario(s).

Ahora que conocemos los términos anteriores, vamos a conocer el proceso de calculo de la cuota mensual.

Primero y a groso modo la Cuota Mensual de Condominio (CMC) esta compuesta por la suma del monto de la Cuota Ordinaria (CO) + la Cuota Especial (CE) + Cuota por Intereses (CI), es decir: CMC = CO + CE + CI.

La Cuota Ordinaria estaría compuesta por el calculo siguiente:

CO = ( (TG + TF – TI) * (AC/TA) ) + SUMA(GI) – SUMA(II)

 

Ahora vamos a explicar esa ecuación, primero vamos a sumar el Total de los Gastos generales (TG) con el Total de los Fondos (TF) y le restamos el Total de Ingresos generales (TI), al resultado de esa operación lo vamos a multiplicar por la Alicuota Correspondiente (AC) dividida entre el Total de Alicuotas (TA) del condominio (En teoría debería ser entre 100, ya que como se dijo anteriormente la suma de las alícuotas debe ser el 100% del conjunto, pero por experiencia hemos detectado errores en muchos documentos de condominios y la suma de sus alícuotas no siempre resulta da el valor 100 y al tomar como referencia el total de la sumatoria de las alícuotas aseguramos que los gastos comunes sean cubiertos en su totalidad). Luego de esa breve explicación del inconveniente con las alícuotas vamos a continuar explicando el proceso de calculo de la cuota, y es que después de sumar gastos generales con fondos restar ingresos generales y multiplicar por la cuotaparte (Alicuota) tendríamos el monto general a pagar por cada inmueble, pero a dicho monto hay que añadirle la suma de los Gastos Individuales (GI) – que son los gastos generados por cada propietario/inmueble de forma individual tal como lo indica su nombre -, también hay que descontar la suma de los Ingresos Individuales (II) – que son los ingresos o reembolsos que se aplican a cada propietario/inmueble de forma individual-.

Luego de realizado los cálculos anteriores ya tendríamos el monto bruto de la cuota ordinaria a la que le aplicamos un redondeo a 2 digitos decimales para mostrarla de forma mas estética.

Ahora que ya sabemos cual es el monto de nuestra cuota ordinaria vamos a determinar el monto de la Cuota Especial (CE), la cual será simplemente la sumatoria de las cuotas especiales establecidas en la asamblea de propietarios en el periodo a que corresponda (recordemos que las cuotas especiales se pagan por igual entre todos los propietarios, es decir, no es afectada por la alícuota establecida).

Ya establecimos el monto de nuestra cuota ordinaria y el monto de nuestra cuota especial, ahora vamos a calcular la cuota correspondiente por concepto de intereses (CI) – Que es un monto que se aplica a la deuda de propietarios/inmuebles que se encuentren en estado de morosidad y que se definen rigiéndose por la ley o lo que se haya establecido en asamblea de propietarios -. Para calcular el monto correspondiente por intereses de mora, el propietario/inmueble debe cumplir con la condición de morosidad establecida al momento de generar la cuota (morosidad a 1 mes, 2 meses, 3 meses, etc), luego multiplicaremos el monto de dicha deuda por el calculo del Porcentaje de Intereses (%I) establecidos entre 100, es decir que la ecuación para calcular la cuota de intereses nos quedaría de la siguiente manera:

CI = Deuda * ( %I / 100)

 

Es posible que luego de la explicación anterior aun hayan propietarios que puedan estar un poco confundidos o agobiados por dichos cálculos o teoría, por tal motivo y como nuestro principal interés en que las dudas en este tema sean aclaradas, vamos a realizar un ejercicio de ejemplo para visualizar de forma práctica la ejecución de los cálculos anteriores.

Ejemplo práctico:

Imaginemos que tenemos un condominio llamado Conjunto Residencial Pruebas, el cual tiene la siguiente relación general de gastos mensual:

Clasificación           Nombre del Gasto                        Descripcion                               Monto(Bs)

 General                   Vigilancia                         Servicio de Vigilancia                       300.000,00

 General                   Administración                 Administradora de Cond.                    60.000,00

 Ingreso                   Áreas Comunes                Alquiler de Salón de Fiesta                 90.000,00

 Especial                  Mantenimiento                 Reparación Bomba de Agua                  3.000,00

 Fondo                     Fondo Reserva                 Fondo de Reserva (10%)                    36.000,00

 

Ahora supongamos que tenemos 3 propietarios:

El primero llamémoslo P1 y tiene el siguiente gasto Individual:

Clasificación           Nombre del Gasto                        Descripcion                               Monto(Bs)

Individual                  Reparaciones                  Daños en salón de fiesta                       15.000,00

 

El segundo al que llamaremos P2 cubrió gastos del condominio con dinero propio, por lo que hay que reintegrarle ese dinero:

Clasificación           Nombre del Gasto                        Descripcion                               Monto(Bs)

Ing. Individual           Reembolsos                    Gastos de fotocopias                                 450,00

 

El tercero al que llamaremos P3 esta en condición de morosidad y debe los 3 últimos meses por un total de 2.500,00 Bs por mes

Tenemos los gastos generales del condominio y también tenemos 3 propietarios con ciertas condiciones especiales, entonces vamos a suponer que P1 tiene una alícuota de 2,545; tenemos que P2 y P3 tienen ambos alícuota de 1,875. En base a estos datos vamos a calcular sus respectivas cuotas de condominio del mes.

 

Para P1:

Lo primero será calcular su cuota ordinaria

CO = ( (TG + TF – TI) * (AC/TA) ) + SUMA(GI) – SUMA(II)

CO = ( (360.000 + 36.000 – 90.000) * (2,545 / 100) ) + 15.000 – 0

CO = ( (306.000) * (0,02545) ) + 15.000

CO = 7.787,70 + 15.000 = 22.787,70 Bs

 

Para P2:

Calculamos su cuota ordinaria

CO = ( (360.000 + 36.000 – 90.000) * (1,875 / 100) ) + 0 – 450

CO = ( (306.000) * (0,01875) ) – 450

CO = 5.737,50 – 450 = 5.287,50 Bs

 

Para P3:

Calculamos su cuota ordinaria

CO = ( (360.000 + 36.000 – 90.000) * (1,875 / 100) ) + 0 – 0

CO = ( (306.000) * (0,01875) )

CO = 5.737,50 Bs

 

Ya calculamos sus correspondientes cuotas especiales, ahora el propietario P3 tiene un estado de morosidad, por lo que procederemos a calcular su cuota de interés, donde el porcentaje de intereses (%I) fue establecido en documento de condominio en 3% de la deuda.

CI = Deuda * ( %I / 100)

CI = ( 2.500 * 3 ) * ( 3 / 100 )

CI = 7.500 * 0,03 = 225 Bs

 

Luego de que hemos calculado la cuota ordinaria (les recuerdo que nuestro sistema redondea a 2 dígitos decimales este monto) y los detalles particulares de cada propietario (a los que aplique) procederemos a calcular la cuota mensual de condominio (CMC), para la cual vamos a recordar que su formula es la siguiente:

CMC = CO + CE + CI

 

Para P1:

CMC = 22.787,70 + 3.000 + 0

CMC = 25.787,70 BS

 

Para P2:

CMC = 5.287,50 Bs + 3.000 + 0

CMC = 8.287,50 Bs

 

Para P3:

CMC = 5.737,50 + 3.000 + 225

CMC = 8.962,50 Bs

 

Como se puede observar cada uno de los propietarios obtuvo una cuota diferente y eso es debido a que no todos tienen la misma alícuota y que no todos tenían la misma información de gastos e ingresos individuales.

Esperamos que esta explicación logre minimizar o despejar del todo las dudas y confusiones que se generan con respecto al calculo de la cuota mensual del condominio.

 

Atte:

SYS de Venezuela, C.A.